中国房地产开发市场分析

①成交：新房降幅收窄，筑底迹象显现

• 2025 年新建商品房销售面积 8.81 亿平米（-8.7%）、销售额 8.39 万亿（-12.6%）。
• 降幅较 2021–2023 年快速下行期明显收窄，热点城市"好房子"仍能热销。

②格局：前十全部国央企，民企基本退出榜

• 2025 千亿房企仅 10 家：保利、绿城、中海、华润、招商、万科、建发、金茂、越秀、滨江。
• 销售额超百亿房企 73 家，国央企与混合所有制占据绝对主导。

③库存：去化周期仍处高位，结构分化

• 重点城市新房库存去化周期仍处 18–24 个月高位，远高于 12 个月合理线。
• 一二线核心城市库存压力小于三四线，优质地块去化较快。

④政策：因城施策 + 城中村改造 + 保障房

• 限购限贷持续放松、利率下行、收储与城中村改造托底。
• 超大特大城市城中村改造与保障房建设，成为新的需求蓄水池。

⑤龙头：保利连续三年销冠，万科深度调整

• 保利发展 2025 销售额 2530 亿连续三年第一，核心城市市占率 7.9%。
• 万科 2025 销售金额 1340.6 亿（-45.5%），处于深度调整期。

⑥风险：需求恢复与信用修复仍需时间

• 居民购房信心与收入预期修复尚需时间，需求恢复偏慢。
• 部分民企房企信用风险尚未完全出清，行业仍在筑底。

全国新建商品房销售面积（亿平米）

图1：全国新建商品房销售面积年度走势

来源：国家统计局《2025 年全国房地产市场基本情况》。2021 约 17.9、2022 约 13.6、2023 约 11.7、2024 约 9.65、2025 约 8.81 亿平米；2025 同比 -8.7%，降幅较前期收窄。

成交要点

• 销售金额：2025 年 8.39 万亿元（-12.6%），住宅销售额 -13.0%。
• 结构分化：一二线核心城市"好房子"热销，三四线库存压力大。
• 价格：整体房价仍在调整，但优质项目价格韧性较强。
• 百强集中度：2025 千亿房企仅 10 家，行业向头部集中。

来源：国家统计局；中指研究院/克而瑞 2025 年房企销售排行榜。

重点城市二手房成交套数趋势（指数，2021=100）

图2：重点城市二手房成交趋势（定性指数）

来源：各地住建委/中介机构公开成交数据汇总。一线城市二手房成交在政策松绑后活跃度明显回升，部分月份成交量超新房；二三线城市二手房成交随挂牌量增加而放量。

二手房市场要点

• 置换链条："卖一买一"改善型需求是二手房成交主力。
• 信任溢价：二手房即买即住，规避新房交付风险。
• 挂牌量：重点城市二手房挂牌量处高位，议价空间扩大。
• 价格：二手房价仍在调整，但核心地段跌幅收窄。

来源：贝壳研究院、链家公开成交数据；中指院二手房报告。

重点城市新房库存去化周期（月）

图3：重点城市新房去化周期对比（约数）

来源：克而瑞、中指院重点城市库存监测。一线城市去化周期约 14–18 个月，强二线约 18–22 个月，三四线普遍超 24 个月；12 个月为合理去化周期参考线。

去化要点

• 总量高位：全国重点城市新房库存去化周期仍超 18 个月。
• 结构分化：核心城市优质项目去化快，远郊与三四线承压。
• 收储政策：国家队收储存量商品房转保障房，缓解库存压力。
• 供给收缩：房企拿地更谨慎，新增供应向核心城市集中。

来源：克而瑞库存月报；中指院房地产市场报告。

2025 年房企销售前十（亿元）

图4：2025 年销售额前十房企（中指院口径）

来源：中指研究院、克而瑞 2025 年房企销售排行榜。保利 2530、中海 2512.32、华润 2336、招商 1960.09、绿城约 1534、万科 1340.6、建发、金茂 1135、越秀、滨江；前十全部为国央企/混合所有制。

集中度提升逻辑

• 融资优势：国央企融资成本 3–4%，远出险民企的 8%+。
• 信用背书：购房者更信任国央企交付能力，"保交楼"利好龙头。
• 拿地能力：核心城市优质地块主要由国央企竞得。
• 并购整合：国央企并购出险企业项目，份额持续提升。

来源：证券时报《2025 年千亿销售房企共 10 家》；中国经济网头部房企业绩报道。

房地产政策关键节点（2020–2026）

图6：房地产政策时间线（定性）

来源：住建部、央行、国务院政策梳理。2020 三道红线收紧→2022 融资三支箭→2023 保交楼→2024 限购全面松绑、利率下行→2025 城中村改造与收储→2026 止跌回稳。

政策要点

• 需求端：限购限贷松绑、首付比例下调、房贷利率历史低位。
• 供给端：保交楼、融资三支箭、国家队收储存量房。
• 新模式：城中村改造、保障房建设、城市更新。
• 定位转变：从"土地财政"转向"人房地钱"新模式。

来源：住建部、央行公开政策文件；国务院城中村改造部署。

保障房/城中村改造规模趋势（指数，2021=100）

图7：保障房与城中村改造推进趋势（定性）

来源：住建部、国务院城中村改造部署。保障性住房建设与城中村改造规模持续扩大；万科泊寓超 13 万间纳入保障性租赁住房，出租率 93.3%。

要点

• 城中村改造：超大特大城市城中村改造释放拆迁安置需求。
• 保障房：保租房、共有产权房扩大供给，万科泊寓等参与。
• 收储：国家队收储存量商品房转保障房，去库存。
• 新发展模式：从"开发销售"转向"开发+运营+服务"。

来源：证券日报万科半年报；国务院城中村改造政策。