中国物业管理与城市服务市场分析

①规模：在管面积持续扩张

• 碧桂园服务 2025 收费管理面积 11.6 亿平米（剔除三供一业后 10.7 亿），管理项目 8268 个。
• 保利物业合同管理面积 9.96 亿平米、在管 8.34 亿平米，覆盖 191 城。

②市场化：去地产化，关联方收入占比下降

• 碧桂园服务关联方收入占比降至 1.1% 左右，基本实现高度市场化运作。
• 保利物业第三方项目物管收入占比升至 46.5%，市场化拓展加速。

③质量：收缴率分化，应收账款承压

• 行业整体收缴率受业主缴费意愿影响分化，头部企业主动清理长账龄应收。
• 碧桂园服务归母核心净利同比 -17.1%，主因主动出清风险、清理长账龄应收。

④第二曲线：城市服务与增值服务

• 万物云"居住+工商业+城市服务"三驾马车，碧桂园服务城市服务规模领先。
• 社区增值服务（二手房买卖、装修、零售）提升单平米产值。

⑤数字化：物业机器人量产降本

• 碧桂园服务计划 2026 年量产 1 万台物业服务机器人，降本增效。
• 万物云"蝶城"数字化平台，提升人效与服务密度。

⑥格局：头部集中，央企物业稳健

• 碧桂园服务、万物云、保利物业、华润万象生活构成第一梯队。
• 央企背景物业（保利、华润）凭借开发商资源与信用优势稳健增长。

头部企业在管面积（亿平米，2025）

图1：头部物管企业在管/收费管理面积对比

来源：各公司 2025 年报/中报。碧桂园服务收费管理面积 11.6 亿平米（剔除三供一业后 10.7 亿）；保利物业在管 8.34 亿平米（合同 9.96 亿）；万物云在管面积行业领先；华润万象生活商管+物管双线。

扩张逻辑

• 外拓第三方：保利物业第三方在管面积增至 5.5 亿平米。
• 并购整合：头部企业持续并购区域型物管公司。
• 城市服务：从住宅走向城市公服、市政环卫。
• 工商业：万物云拓展商写、产业园、医院等非居业态。

来源：证券时报《头部物管上市公司去年毛利率普涨》；保利物业 2025 年报。

头部企业物业费收缴率（%，约数）

图2：头部物管企业收缴率对比

来源：各公司年报与投资者交流。央企背景与商写业态收缴率较高（90%+），住宅受业主满意度与缴费意愿影响分化；行业平均收缴率约 85–92%。

收缴率要点

• 业态差异：商写、产业园收缴率高于住宅。
• 信用背景：央企物业收缴率更稳健。
• 主动出清：碧桂园服务清理长账龄应收，短期利润承压。
• 服务提升：服务品质提升业主满意度，改善收缴。

来源：证券时报头部物管年报分析；各公司年报披露。

物管企业收入结构（%，2025）

图3：保利物业收入结构（核心物管 vs 增值服务）

来源：保利物业 2025 年报。核心物业管理服务收入 131.50 亿元（+12.6%），占总营收 76.7%（较 2024 年 +5.3pp）；社区增值服务与非业主增值服务占比约 23.3%。

增值服务方向

• 二手房买卖：万物云朴邻在管项目内市占率 18.06%。
• 装修服务：研选家等平台服务存量房翻新需求。
• 社区零售：社区团购、本地生活服务。
• 社区养老：存量社区老龄化带来养老服务需求。

来源：新华网万物云 2026 中报；保利物业 2025 年报。

应收账款变化趋势（指数，2021=100）

图4：行业应收账款趋势（定性指数）

来源：行业研究与公司年报口径。行业应收账款随在管面积扩张而上升，但头部企业主动清理长账龄应收；2025 年碧桂园服务归母核心净利 -17.1%，主因主动出清风险、清理长账龄应收。

应收账款要点

• 来源：开发商关联项目欠费、公服项目结算周期长。
• 主动出清：头部企业清理长账龄应收，短期利润承压。
• 现金流：经营现金流保持稳健，物业预收款模式现金流好。
• 改善方向：提升收缴率、拓展第三方项目、数字化对账。

来源：证券时报《碧桂园服务预期 2026 年起业绩稳定增长》。

城市服务市场规模趋势（亿元，约数）

图6：城市服务市场规模趋势（定性）

来源：行业研究口径。中国城市服务市场规模随城镇化与政府购买服务扩大而持续增长，头部物管企业城市服务收入占比提升；万物云、碧桂园服务城市服务收入数十亿级。

城市服务要点

• 业态：市政环卫、公园管养、交通枢纽、公服设施。
• 客户：地方政府与城投平台，合同周期长。
• 优势：物管企业密度优势+数字化平台提升人效。
• 风险：政府财政支付能力与应收账款周期。

来源：万物云年报；行业研究城市服务报告。

万物云朴邻二手房市占率（%）

图7：万物云朴邻在管项目内二手房市占率

来源：新华网万物云 2026 中报。朴邻在管项目内二手房买卖市占率升至 18.06%（较 2025 年 +1.73pp）；2026H1 朴邻新增签约 1.9 亿元、成交 6429 单（+10%）。

社区运营要点

• 二手房买卖：物业掌握业主与房源信息，天然优势。
• 装修翻新：存量房翻新需求随房龄老化释放。
• 社区零售：社区团购、本地生活即时零售。
• 养老服务：存量社区老龄化，居家养老需求。

来源：新华网万物云 2026 中报。